주담대 8%가 현실로…금리보다 더 무서운 ‘대출 가뭄’이 시작됐다

한국은행이 기준금리를 올리자 주택담보대출을 알아보던 실수요자들의 계산이 다시 복잡해졌다. 5대 시중은행의 고정형 주택담보대출 금리는 연 4.77~7.49%까지 올라 상단이 8%에 가까워졌다. 문제는 금리만 오른 것이 아니다. 은행들이 가계대출 총량을 관리하면서 우대금리를 줄이고 대출 한도를 축소하거나 일부 창구의 신규 접수를 중단하고 있다. 돈을 빌리려는 사람에게는 비싼 대출보다 대출 자체를 받기 어려워지는 상황이 더 무서울 수 있다.

한국은행 금융통화위원회는 지난 16일 기준금리를 연 2.50%에서 2.75%로 0.25%포인트 인상했다. 중동 정세와 에너지 가격 상승으로 물가가 다시 불안해진 데다 주택가격과 가계대출 증가세를 그대로 두기 어렵다고 판단한 것이다. 금리를 낮춰 경기를 부양하기보다 물가와 금융 불안을 먼저 막겠다는 뜻이다. 이번 결정으로 지난해 시작된 금리 인하 흐름도 사실상 멈췄다.

하지만 기준금리가 0.25%포인트 올랐다고 주담대 금리도 정확히 0.25%포인트만 오르는 것은 아니다. 고정형 주담대는 주로 은행채 5년물 금리와 조달비용을 반영하고, 변동형은 코픽스와 연동된다. 시장이 앞으로 기준금리가 더 오를 것으로 예상하면 채권금리가 먼저 움직여 대출금리가 기준금리보다 빠르게 상승할 수 있다. 반대로 기준금리가 올라도 시장이 향후 인하를 예상하면 장기금리는 내려갈 수도 있다.

은행이 적용하는 가산금리와 우대금리도 중요하다. 은행은 기준이 되는 시장금리에 업무 비용과 위험 비용, 목표 이익 등을 반영한 가산금리를 더하고 각종 거래 조건에 따른 우대금리를 뺀다. 따라서 같은 날 같은 금액을 빌려도 급여이체와 카드 사용, 예금 가입 여부에 따라 실제 금리가 달라진다. 대출 총량을 줄여야 하는 은행은 기준금리를 직접 건드리지 않고 우대금리를 축소하는 방식으로 고객이 부담하는 금리를 올릴 수 있다.

실제 부담은 얼마나 커질까. 30년 만기 원리금균등상환 방식으로 3억원을 빌린다고 가정하면 금리 5%일 때 월 상환액은 약 161만원이다. 금리가 7%가 되면 약 200만원, 8%가 되면 약 220만원으로 늘어난다. 5억원을 빌렸다면 월 상환액은 5%에서 약 268만원이지만 7%에서는 약 333만원, 8%에서는 약 367만원이 된다. 금리 5%와 8%의 차이만으로 3억원 대출자는 매달 약 59만원, 5억원 대출자는 약 98만원을 더 부담해야 한다.

서울에서 아파트를 알아보던 직장인 A씨가 5억원을 빌릴 계획이었다고 해보자. 금리 5%를 기준으로 월 270만원 정도를 예상했다면 8%에서는 100만원 가까이 늘어난다. 관리비와 재산세, 보험료까지 고려하면 매달 필요한 주거비가 400만원을 넘어갈 수 있다. 맞벌이 가정이라도 한 사람의 소득이 줄거나 육아휴직에 들어가면 감당하기 어려운 수준이 될 수 있다.

더 큰 문제는 A씨가 필요한 5억원을 모두 빌리지 못할 수 있다는 점이다. 총부채원리금상환비율인 DSR은 연소득에서 모든 대출의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 제한한다. 금리가 오르면 같은 금액을 빌려도 연간 상환액이 커지기 때문에 DSR 한도 안에서 받을 수 있는 대출금은 줄어든다. 집값과 담보인정비율이 그대로여도 금리 상승만으로 실제 대출 가능액이 감소하는 것이다.

은행의 총량 관리까지 겹치면 상황은 더 복잡해진다. 일부 은행은 대출모집인에게 배정한 한도를 줄이거나 신규 접수를 제한하고 있다. 모기지신용보험과 모기지신용보증 가입을 제한하면 방 공제라고 불리는 소액임차보증금이 대출 한도에서 빠져 실수요자가 받을 수 있는 금액이 줄어들 수 있다. 규제상 한도가 남아 있어도 은행 내부의 월별·분기별 목표가 소진되면 대출 실행이 미뤄질 가능성도 있다.

정책대출도 완전히 안전한 피난처는 아니다. 한국주택금융공사는 7월 7일부터 보금자리론 금리를 0.30%포인트 올렸다. 아낌e-보금자리론 기준 금리는 만기에 따라 연 4.90~5.20%가 적용된다. 저소득 청년과 신혼가구, 사회적 배려층 등은 우대금리를 통해 최저 연 3.90~4.20%를 적용받을 수 있지만 소득과 주택가격 등 요건을 충족해야 한다. 시중은행 대출이 막힌 모든 사람이 이용할 수 있는 것은 아니다.

이 때문에 단순히 고정형과 변동형 가운데 금리가 낮은 상품만 선택해서는 안 된다. 현재 고정형으로 불리는 상품도 대개 5년 동안 금리가 유지된 뒤 다시 조정되는 주기형·혼합형이다. 변동형은 초기 금리가 상대적으로 낮을 수 있지만 코픽스 상승이 이어지면 이자 부담이 커진다. 반대로 앞으로 금리가 내려간다면 변동형이 유리할 수 있다. 중요한 것은 금리 전망을 맞히는 것이 아니라 금리가 1~2%포인트 더 올라도 감당할 수 있는지를 확인하는 것이다.

주택 매매계약을 앞둔 사람은 계약부터 하기 전에 대출 가능 금액을 다시 확인해야 한다. 인터넷 계산기에서 나온 예상 한도나 몇 달 전 은행 상담 결과만 믿고 계약금을 지급하면 실제 대출이 줄었을 때 잔금을 마련하지 못할 수 있다. 같은 조건이라도 은행별 가산금리와 우대조건, 총량 상황이 다르기 때문에 최소 두세 곳에서 금리와 한도, 실행 가능 날짜를 함께 확인해야 한다.

중도상환수수료와 대환 가능성도 살펴볼 필요가 있다. 당장 금리가 낮은 상품을 선택한 뒤 나중에 갈아타려 해도 중도상환수수료와 새로운 대출 심사, 담보 설정 비용이 발생할 수 있다. 대출비교 플랫폼에 표시되는 최저금리는 모든 사람에게 적용되는 금리가 아니다. 우대조건을 충족하지 못하거나 신용도와 소득 구조가 다르면 실제 금리는 더 높아질 수 있다.

이번 기준금리 인상이 곧바로 모든 주담대를 8%로 끌어올린다고 단정할 수는 없다. 시장금리가 안정되거나 은행 간 경쟁이 다시 강해지면 대출금리 상승세가 완화될 수 있다. 정부와 금융당국이 실수요자 대출을 별도로 관리할 가능성도 있다. 그러나 물가와 가계대출이 동시에 불안한 상황에서는 과거처럼 금리가 빠르게 낮아질 것이라고 기대하기 어렵다.

지금 주택시장에서 중요한 것은 집값이 오를지 내릴지보다 잔금을 실제로 마련할 수 있는가다. 금리 1%포인트의 차이는 장기간 누적되면 수천만원의 부담이 되고, 대출 한도가 수천만원 줄어들면 계약 자체가 흔들릴 수 있다. 주담대 8%보다 더 무서운 것은 필요한 날에 필요한 금액을 빌리지 못하는 대출 가뭄이다. 실수요자는 매매가격뿐 아니라 금리와 DSR, 은행의 대출 여력까지 포함해 자금계획을 다시 짜야 할 시점이다.

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